عنوان: مروری بر حقوق قابل مطالبه اشخاص حقوق خصوصی در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358
فاطمه مقدم کارشناس ارشد حقوق خصوصی
دولت يا شهرداري ممکن است در جهت اجراي برنامه هاي نظامي عمومي و عمراني به املاک و سایر حقوق مربوط به آن املاک که متعلق به اشخاص حقيقي يا حقوقي می باشد، نیاز داشته باشد. براي تبيين مطلب در این خصوص می بایست دو موضوع مورد بررسي قرار گيرد، از يك سو قاعده تسليط نسبت به صاحبان حقوق آن املاك وجود دارد و رعايت حقوق الناس مطابق قانون و شرع امري لازم و ضروري است که بدون رعایت و توجه به آن تملک دولت یا شهرداری فاقد مجوز شرعی و قانونی می باشد. از سوي ديگر مصالح و حفاظت از نفع عمومي اقتضاء مي كند كه املاك اشخاص مورد تملك قرار گيرد. بنابراین جمع این دو قاعده می بایست طوری صورت گیرد که هر دو نفع در کنار هم باشد. زیرا هرچند به دلایل گوناگون صرف نظر کردن از منافع عمومی معقول و پذیرفته نیست اما این صرفه و صلاح نبایستی منجر به ورود ضرر و زیان غیر قابل جبران برای اشخاص حقوق خصوصی گردد.
مقدمه
موضوع مورد بحث تا حدودي در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 28/8/1370 تبیین گردیده است. اما اینکه این حقوق شامل چه مواردی است و جبران آن به چه نحو می باشد محل بحث است. به عبارت دیگر با بررسی و دقت در قوانین مذکور ، لازم است که مشخص شود، میزان حمایت قانونگذار در خصوص این حقوق تا چه حد است؟ آيا جبران ضرر مالك تا جایی است كه قانون حمايت نموده است؟ و یا اینکه می توان با توجه به عمومات قوانین و مقررات، حقوق بیشتری را برای دارندگان حقوق در آن املاک تصور نمود؟ بنابراين در این راستا لازم است، چگونگي تملّك اراضي و تعیین اصول حاکم بر تملک، توسط دولت يا شهرداريها مورد بررسي قرار گيرد. بحث در خصوص کیفیت تملک و اصول حاکم بر آن در این نوشتار کوتاه نمی گنجد. بنابراین بررسی در قسمت اول را به کتبی که در این راستا تألیف گردیده ارجاع می نماید.در نوشتار حاضر صرفاً به قسمت اخیر موضوع یعنی میزان حمایت قانونگذار از حقوق اشخاص حقوق خصوصی پرداخته خواهد شد.
متن
پیش از شروع بحث، در خصوص پیشینه تصویب این قانون ذکر این نکته حائز اهمیت است که پس از انقلاب اسلامی در سال 1357 و حاکمیت باورهای جدید در عرصه مالکیت و نفوذ مبانی شرعی در خصوص ملک و زمین در درون دستگاه های قانونگذاری، متون جدیدی از سوی قانونگذاران در مورد چگونگی رفع اختلاف بین حقوق مالکان خصوصی و حقوق عمومی در جهت اجرای طرح های عمومی ارائه شد. این قوانین که به فاصله کوتاهی از زمان وقوع انقلاب به تصویب شده است، هنوز از مهمترین منابع برای تعیین تکلیف حقوق مالکانه، در موارد اجرای طرح های عمومی است. از جمله این قوانین لایحه قانونی مورد بحث می باشد .
علی ایحال در موضوع مورد بحث، هرگاه در مسیر اجرای طرح های عمرانی و آبادانی شهر یا کشور حقوق اشخاص دیگر وجود داشته باشد ، اولاً این حقوق شامل چه مواردی است؟ آیا صرفاً دارنده حق مالکیت می تواند ادعای تأدیه حقوق تضییع شده خود را نماید یا دارندگان سایر حقوق مالی نیز حق طرح این دعوی را خواهند داشت؟ ثانیاً جبران ضرر تا میزان عوض حقوق تملک شده است یا دستگاه اجرایی مکلف به جبران کلیه خسارات صاحب حق است؟ به طور مثال شخصی دارای انباری بوده که ساليان متمادي آن انبار را جهت اشتغال به امر تجارت به دیگری اجاره داده باشد. حال پس از گذشت سال ها فعالیت مستمر مستأجر در انبار موصوف، آن ملک در طرح احداث کمربندی اتوبان قرار گیرد. با این فرض که سالیان طولانی از تملک دستگاه اجرایی مربوطه گذشته بدون آن که در قبال این تملک ریالی به صاحبان حق در آن ملک پرداخت گردد. با این اوصاف چه حقوقی برای صاحبان حقوق ملک مورد نظر وجود دارد؟ پاسخ به سئوالات فوق در دو بخش مجزی شرح داده می شود.
1- در ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک... مصوب 17/11/1358 قانونگذار از عبارت بهای عادله سایر حقوق استفاده نموده است. این سئوال مطرح است که منظور از دارندگان سایر حقوق چه کسانی هستند؟ آیا منظور از دارندگان سایر حقوق ، با توجه به عمومات قوانین صرفاً مالکان یا دارندگان حقوق انتفاع و ارتفاق در ملک غیر، است یا قانونگذار صاحبان حقوق را فراتر از این اشخاص می داند؟ با بررسی لایحه قانونی مذکور مشخص می گردد، قانونگذار در مواد 3 ، 5 و 8 آن قانون تا حدودی از این حقوق نام برده است. توضیح آنکه ابتدا در تبصره 1 ماده 5 صحبت از پرداخت حقوق به کسانی است که حق خاصی را در املاک مذکور دارند. بدین معنی که در صورتی که مالک صرفاً از ملک جهت سکونت یا به عنوان ممر اعاشه خود استفاده نموده باشد، مبلغی معادل پانزده درصد به بهای ملک به عنوان حق سکونت یا اعاشه افزوده خواهد شد. در تبصره 2 و 3 آن ماده صحبت از حق زارعانه، حق ریشه و حق کسب و پیشه است. بعد از آن، در ماده 8 بحث از رعایت حقوق مرتهن و توقیف کننده ملک می باشد. علی هذا به نظر می رسد با توجه به زمان تصویب این قانون که حمایت از حقوق اشخاص مورد نظر بوده است و دقت در مواد مذکور، قانونگذار نه تنها از حقوقی که در سایر قوانین همچون حق الرهانه یا حق کسب و پیشه بیان شده حمایت نموده بلکه به سایر حقوق نیز نظر داشته است. به عبارت دیگر ذکر حقوق نامبرده در مواد یاد شده، از باب توضیح و تمثیل می باشد. بنابراین هر حقوق دیگری که در ملک متصور باشد صاحبان حقوق مستحق عوض حقوق خود می باشد. پس در صورتی که حقوق ذهنی برای صاحب آن در ملک وجود داشته باشد یا در مواردی که در نتیجه اجرای برخی از طرح ها، قیمت املاک مجاور و نزدیک به محدوده اجرای طرح با کاهش قیمت مواجه شود و همچنین در فروضی مثل تبصره 2 ماده واحده قانون تأسیس شرکت راه آهن شهری تهران و حومه مصوب 1354 و تبصره 1 ماده یک لایحه اصلاحی آن قانون حتی اگر سلب حقوق اشخاص به صورت جزیی باشد یا در مورد املاک واقع در طرح تعریض، صاحبان حقوق املاک مزبور مستحق عوض حقوق خود می باشد.
2- در مثالی که در سطور بالا ذکر شد و با فرض ثبوت حق ، آیا دستگاه اجرایی علاوه بر پرداخت ارزش روز ملک موظف به پرداخت کلیه خسارات مالک از جمله پرداخت ما به ازا آن ملک ،حق کسب و پیشه و اجرت المثل سالهایی است که ملک را بدون پرداخت ریالی تملک نموده است؟
با توجه به زمان تقنین و تصویب لایحه قانونی نحوه تملک... 28/11/1358 و نظر به واژه «خسارت» که به طور مکرر در مواد 3 ، 4 ،5 و 10 لایحه قانونی مذکور ، در کنار عبارت «بهای عادله» تقریر شده است به نظر می رسد قانونگذار با آوردن عبارت «سایر حقوق» علاوه بر جبران خسارت اشخاص توسط دستگاه اجرایی به وسیله پرداخت بهای عادله یا روز بر جبران خسارت مالک و مستأجر موظف به پرداخت اجرت المثل و سایر حقوقی از این قبیل به صاحبان حقوق آن ملک است.
نتیجه گیری
با توجه به عمومات قانون که جبران ضرر وارده به اشخاص را امری ضروری دانسته و با عنایت به زمان تقنین و تصویب مربوط به این قوانین اولاَ منظور از حقوق مورد حمایت در لایحه قانونی فوق کلیه حقوقی است که برای صاحبان حقوق متصور است. ثانیاً با ثبوت این حقوق دستگاه اجرایی موظف به پرداخت ارزش روز و کلیه خسارات صاحبان حقوق است.
برگرفته از کتاب صد مقاله صد وکیل - چاپ سال 1392